造成中の宅地の評価

造成中の宅地の価額は、

その土地の造成工事着手直前の地目により評価した課税時期における価額に、

その宅地の造成に係る費用現価

(課税時期までに投下した費用の額を

課税時期の価額に引き直した額の合計額をいう。)

の100分の80に相当する金額を

加算した金額によって評価する

 

路線価地域以外

固定資産税評価額×倍率で評価

倍率方式とは、

固定資産税評価額

の規定により

土地課税台帳若しくは

土地補充課税台帳

(土地補充課税台帳とみなされるものを含む。)に

登録された基準年度の価格又は比準価格をいう。

に国税局長が一定の地域ごとに

その地域の実情に即するように定める倍率を乗じて

計算した金額によって評価する方式をいう

(倍率方式による評価)

倍率方式により評価する宅地の価額は、

その宅地の固定資産税評価額に地価事情の類似する地域ごとに、

その地域にある宅地の売買実例価額、

公示価格、不動産鑑定士等による鑑定評価額、

精通者意見価格等を基として国税局長の定める倍率を

乗じて計算した金額によって評価する

 

路線価とは、


路線価 」は 、

国税庁HPに公開されており、公示価格のおよそ 8割程度と言われています。

この路線価に土地の面積を掛けることが基本です

○路線価 …  1 ㎡あたり千円単位の表示です 。

○借地権割合 …この路線価の横にあるアルファベットの文字を いいます 。

貸している土地や借りている土地を評価

○地区区分 …路線価についている丸 四角 楕円などで囲まれた表示記号。画地調整で使用

何もなければ普通住宅地区です

・ビル街地区

・繁華街地区

・普通商業 ・併用住宅地区

・中小工場地区

・大工場地区

・普通住宅地区

路線価地域の1㎡の計算は

路線価✖奥行価格補正率✖以下②〜⑧の画地調整率

が基本です

②側方路線影響加算

③二(三四)方 路線影響加算

④間口狭小補正

⑤奥行長大補正

⑥不整形地補正

⑦がけ地補正

⑧無道路地補正


路線価は

宅地の価額がおおむね同一と認められる
一連の宅地が面している路線
(不特定多数の者の
通行の用に供されている道路をいう。以下同じ。)
ごとに設定する。

路線価は、
路線に接する宅地で
次に掲げるすべての事項に該当するものについて、
売買実例価額、
公示価格、
不動産鑑定士等による鑑 定評価額
、精通者意見価格等を基として

国税局長がその路線ごとに評定した
1平方メートル当たりの価額
とする。

(1) その路線のほぼ中央部にあること。

(2) その一連の宅地に共通している地勢にあること。

(3) その路線だけに接していること。

(4) その路線に面している宅地の標準的な
間口距離及び
奥行距離を有する
く形又は正方形のものであるこ と。

(注) (4)の「標準的な間口距離及び奥行距離」には、
それぞれ「奥行価格補正率」
及び
「間口狭小補正率」がいずれも1.00であり、
かつ、
「奥行長大補正率」の適用を要しないものが該当する。

土地の評価、区分,地目,単位

相続税の土地評価は

9種類の 「地目 」の区分に従って

評価することになりますが

実際は

この地目と現況が違うことも多く

その場合には

実際に使用している現況に応じて評価することになります

例えば畑という地目になっていても

現況が宅地で

この場合は宅地転用許可は取ったが

地目変更登記が未完了であることなどが想定されますが

その土地に面した道路に路線価が付されていれば

当然路線価による評価になります

固定資産税評価地域であれば

固定資産税評価額に国税庁hpで公開されている倍率を乗ずることになります

①宅地

建物の敷地およびその維持もしくは効用を果たすために必要な土地

②田

農耕地で用水を利用して耕作する土地

③畑

農耕地で用水を利用しないで耕作する土地

④山林

耕作の方法によらないで竹木の生育する土地

⑤原野

耕作の方法によらないで

雑草 、かん木類の生育する土地

⑥牧場

家畜を放牧する土地

⑦池沼

かんがい用水でない水の貯留池

⑧鉱泉地

鉱泉 (温泉を含む )の湧出口およびその維持に必要な土地

⑨雑種地

以上のいずれにも該当しない土地

 


土地の登記されている単位を

筆と言いますが

例えば

1つの自用宅地(自宅敷地)が2筆以上の宅地からなっている場合は

2筆以上の宅地を合計で評価します

合わせて500㎡以上あれば

広大地の適用がある可能性があります


アパートの敷地と

駐車場が

道路で区分されていなくて

一体利用されて

いる場合には

合わせて評価することになると思われます

この場合

合計して500㎡以上の土地は

広大地の適用がある可能性があります


土地の利用区分が異なる場合

原則として 利用区分ごとに別個に評価します

例えば500㎡以上の土地は

広大地の適用がある可能性がありますが

隣接した土地で

自宅として利用している宅地「自用地 」が300㎡ 、

賃貸アパ ートの宅地「貸家建付地 」が250㎡ 、

ある場合には

別個に評価しますので

広大地には該当しません

(土地の評価上の区分)
七 土地の価額は、次に掲げる地目の別に評価する。
ただし、一体として利用されている一団の土地が
二以上の地目からなる場合には
その一団の土地は、そのうちの主たる地目からなるものとして
その一団の土地ごとに評価するものとする。

 

なお、市街化調整区域
(都市計画法(昭和四三年法律第一〇〇号)第七条((区域区分))第三項に規定する「市街化調整区域」をいう。以下同じ。)
以外の都市計画区域
(同法第四条((定義))第二項に規定する「都市計画区域」をいう。以下同じ。)
で市街地的形態を形成する地域において、
四〇((市街地農地の評価))の本文の定めにより評価する市街地農地
(四〇―三((生産緑地の評価))に定める生産緑地を除く。)、
四〇―二((広大な市街地農地等の評価))の本文の定めにより評価する市街地農地(四〇―三に定める生産緑地を除く。)、
四九((市街地山林の評価))の本文の定めにより評価する市街地山林、
四九―二((広大な市街地山林の評価))の本文の定めにより評価する市街地山林、五八―三((市街地原野の評価))の本文の定めにより評価する市街地原野、
五八―四((広大な市街地原野の評価))の本文の定めにより評価する市街地原野又は八二((雑種地の評価))の本文の定めにより評価する宅地と状況が類似する雑種地のいずれか二以上の地目の土地が隣接しており、
その形状、地積の大小、位置等からみてこれらを一団として評価することが合理的と認められる場合には、その一団の土地ごとに評価するものとする。
地目は、課税時期の現況によって判定する
(一) 宅地
(二) 田
(三) 畑
(四) 山林
(五) 原野
(六) 牧場
(七) 池沼
(八) 削除
(九) 鉱泉地
(一〇) 雑種地
(注) 地目の判定は、不動産登記事務取扱手続準則
(平成一七年二月二五日付民二第四五六号法務省民事局長通達)第六八条及び第六九条

に準じて行う。ただし、「(四)
山林」には、同準則第六八条の「(二〇) 保安林」を含み、また「(一〇)
雑種地」には、
同準則第六八条の「(一二) 
墓地」から「(二三) 雑種地」まで
(「(二〇) 保安林」を除く。)に掲げるものを含む。

(評価単位)
七―二 土地の価額は、
次に掲げる評価単位ごとに評価することとし、
土地の上に存する権利についても同様とする。

(一) 宅地
宅地は、一画地の宅地
(利用の単位となっている一区画の宅地をいう。以下同じ。)
を評価単位とする
(注) 贈与、遺産分割等による宅地の分割が
親族間等で行われた場合において、例えば、
分割後の画地が宅地として通常の用途に供することができないなど、
その分割が著しく不合理であると認められるときは、
その分割前の画地を「一画地の宅地」
とする